“요즘 온비드 공매에 관심 두는 분들이 참 많아졌어요. 저도 재개발 구역 빌라를 보고 수익이 나겠다 싶어 유심히 살펴봤는데, 공부할수록 일반 물건과는 다른 치명적인 함정이 있더라고요. 단순히 싸게 낙찰받는 것이 전부가 아닙니다.”
정비사업지 내 물건은 낙찰 후 ‘현금청산’ 대상이 되거나 ‘조합원 지위 양도’가 제한될 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.
반드시 체크해야 할 핵심 포인트
- 조합원 자격 유무: 낙찰 후 입주권을 받을 수 있는지 확인
- 권리산정 기준일: 신축 빌라 등의 지분 쪼개기 여부 체크
- 추가 분담금 리스크: 사업성 하락에 따른 비용 부담 가능성
직접 발품 팔며 배운 생생한 주의사항들, 여러분의 소중한 자산을 지키기 위해 꼭 체크해야 할 내용들을 지금부터 쉽게 풀어드릴게요! 정비사업 공매의 성공은 철저한 사전 조사에서 시작된다는 점을 잊지 마세요.
입주권 대신 현금청산? 조합원 자격 승계 확인이 필수!
공매로 나온 재개발·재개발 물건이 아무리 저렴해 보여도 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 ‘현금청산’ 대상인지 여부예요. 특정 시점 이후에 물건을 사면 조합원 자격이 주어지지 않고 현금만 받고 나가야 하는 경우가 있는데, 이를 ‘조합원 자격 양도 제한’이라고 합니다.
“낙찰만 받으면 새 아파트 입주권이 나올 줄 알았는데, 알고 보니 현금청산 대상이라 투자금을 날릴 위기에 처하는 사례가 빈번하니 주의가 필요합니다.”
구역별 자격 양도 제한 시점 비교
| 구분 | 재건축 (투기과열지구) | 재개발 (투기과열지구) |
|---|---|---|
| 제한 시점 | 조합설립인가 이후 | 관리처분계획인가 이후 |
물론 공매는 법령에 따라 예외 규정이 존재하기도 합니다. 예를 들어 국가나 지자체의 체납처분(압류재산 공매)으로 진행되는 경우 등은 자격 승계가 가능한 경우가 많죠. 하지만 국유재산 공매나 단순 매각은 해석이 달라질 수 있어 위험해요.
입찰 전 반드시 체크해야 할 3가지
- 조합 사무실 확인: 해당 번지수 물건 낙찰 시 조합원 지위 승계가 가능한지 유선으로 확답을 받으세요.
- 압류 vs 국유 구분: 공매 물건의 종류가 ‘압류재산’인지 ‘국유재산’인지 공고문을 통해 명확히 확인하세요.
- 다물권자 여부: 전 소유자가 해당 구역 내 여러 채의 집을 가졌는지 확인해야 ‘물딱지’ 위험을 피할 수 있습니다.
무턱대고 입찰 버튼을 누르기 전에 꼭 조합 사무실에 전화해서 “이 물건 낙찰받으면 조합원 승계가 확실히 되나요?”라고 확인하는 절차를 잊지 마세요. 확인되지 않은 정보는 곧 손실로 이어질 수 있습니다.
인도명령 없는 공매, 명도 소송까지 각오해야 할까?
경매에 익숙한 투자자들이 공매 시장에서 가장 당황하는 지점은 바로 ‘인도명령 제도’의 부재입니다. 경매는 낙찰 후 법원을 통해 비교적 간편하게 점유자를 내보낼 수 있는 집행력이 있지만, 공매는 이러한 강제 집행 장치가 없습니다.
즉, 전 소유자나 임차인이 명도를 거부하며 버틸 경우, 오로지 ‘명도소송’이라는 정식 재판 절차를 통해서만 점유권을 확보할 수 있습니다.
- 이주비 지급 여부: 전 소유자가 이미 이주비를 수령하고도 이주하지 않은 상태인지 확인이 필요합니다.
- 현금청산자 여부: 점유자가 보상금 문제로 조합과 갈등 중인 현금청산자라면 명도 난이도가 급상승합니다.
- 조합원 자격 승계: 입찰 전 해당 물건이 조합원 자격 승계가 가능한 물건인지 조합 사무실을 통해 반드시 확인해야 합니다.
- 공가(空家) 확인: 서류상 주소지와 실제 폐쇄 여부를 대조하여 공가 처리된 물건인지 파악하세요.
시간과 비용의 싸움, 명도 소송의 현실
재개발 구역은 이주 단계에 접어들면 점유 관계가 일반 지역보다 훨씬 복잡하게 얽힙니다. 명도 소송은 통상 6개월에서 1년 이상의 시간이 소요되며, 그동안 발생하는 이자 비용과 소송비용은 고스란히 투자자의 몫이 됩니다.
“공매는 서류보다 현장에 답이 있습니다. 입찰 전 현장을 방문해 실거주 여부를 파악하고, 점유자와의 대화 가능성을 가늠해보는 것이 명도 소송이라는 최악의 시나리오를 피하는 유일한 길입니다.”
특히 재개발 물건은 명도 지연이 곧 수익률 저하로 직결되므로, 점유자가 조합과의 보상 문제로 대립 중인 상황인지 미리 파악하는 지혜가 필요합니다. 낙찰 후의 법적 절차보다는 입찰 전의 철저한 현장 분석이 성공 투자의 핵심입니다.
낙찰가 외에도 수억 원? 분담금과 대출 승계의 비밀
감정가만 보고 “싸다!”라고 생각하며 섣불리 입찰하는 것은 금물입니다. 정비사업 구역의 물건은 눈에 보이는 낙찰 가격 외에 추가로 투입될 매몰 비용과 금융 부채를 정밀하게 따져봐야 하기 때문입니다.
분담금 = 조합원 분양가 – (감정평가액 × 비례율)
1. 수익성을 결정짓는 ‘추가 분담금’의 늪
가장 대표적인 복병은 ‘추가 분담금’입니다. 향후 새 아파트를 분양받을 때, 내가 가진 종전자산의 권리가액보다 조합원 분양가가 높을 경우 그 차액을 추가로 지불해야 합니다. 최근 공사비 상승으로 인해 이 금액이 수억 원에 달하는 사례가 속출하고 있어 실질 매수원가 계산이 필수입니다.
2. 자금 계획을 뒤흔드는 ‘이주비 대출’ 승계
또 하나 간과해서는 안 될 핵심 요소는 ‘이주비 대출’ 승계 여부입니다. 전 소유자가 이미 대출을 실행했다면, 낙찰자가 이를 그대로 승계할 수 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 승계가 불가능하다면 낙찰 대금 외에 기존 대출금 전액을 즉시 상환해야 하는 상황이 발생하여 자금 조달에 심각한 차질이 생길 수 있습니다.
“공매 물건은 명도 책임이 낙찰자에게 있는 경우가 많으므로, 대출 승계 여부와 함께 기존 점유자의 이주비 수령 현황을 조합 사무실을 통해 철저히 대조해야 합니다.”
- 조합 확인: 조합원 지위 승계 가능 여부 및 미납 분담금/연체료 확인
- 은행 확인: 낙찰자의 신용도에 따른 이주비 대출 승계 가능성 및 한도 문의
- 현장 답사: 인근 중개업소를 통한 해당 구역의 예상 비례율 및 추가 분담금 추정치 파악
결론적으로, 온비드 공매를 통한 정비사업 투자는 실제 총 매수원가(낙찰가+분담금+이자)를 기준으로 가치를 판단해야 실패 없는 투자가 가능합니다.
현장 확인과 조합 문의로 완성하는 성공 투자
결국 정비사업 공매는 단순한 수치 계산을 넘어 현장 확인과 조합 문의라는 발품의 깊이가 성패를 결정하게 됩니다. 처음에는 복잡한 권리관계와 사업 단계 때문에 어려울 수 있지만, 핵심 체크리스트를 하나씩 지워가다 보면 투자의 확신이 생길 것입니다.
입찰 전 반드시 확인해야 할 ‘3대 핵심 지표’
- 조합원 자격 승계 여부: 투기과열지구 내 정비사업 전매 제한 규정을 반드시 확인하세요.
- 현금청산 대상 여부: 해당 물건이 분양권이 아닌 현금청산 대상인지 조합을 통해 대조하세요.
- 추가분담금 및 미납금: 전 소유자의 미납 공과금이나 향후 발생할 분담금 규모를 파악하세요.
“공매는 서류로 시작해서 현장에서 끝납니다. 특히 재개발 구역은 구역 지정 해제 가능성이나 현지 여론 등 데이터에 나오지 않는 변수를 파악하는 것이 중요합니다.”
여러분도 절대 서두르지 마세요. 오늘 살펴본 주의사항들을 꼼꼼히 따져보며 리스크를 지워나간다면, 온비드 공매는 아주 매력적인 수익의 기회를 제공할 것입니다. 여러분의 성공적인 투자를 진심으로 응원하겠습니다!
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공매 물건도 일반 매매처럼 대출이 원활한가요?
기본적으로 일반 주택 대출 규제와 유사하지만, 재개발·재건축 구역은 사업 단계에 따라 은행의 담보 인정 비율이 달라질 수 있습니다. 특히 투기과열지구는 대출 한도가 엄격하므로 입찰 전 금융기관이나 경락잔금대출 상담사를 통해 대출 가능 여부를 선제적으로 체크해야 합니다.
핵심 팁: 재개발 구역 내 ‘무허가 건축물’이나 ‘도로’ 부지는 일반 주택과 대출 조건이 완전히 다르니 유의하세요!
Q2. 조합원 자격 승계 여부를 가장 확실히 아는 방법은?
공고문 상의 내용만 믿기보다는 해당 구역의 ‘정비사업 조합 사무실’에 직접 연락하는 것이 가장 정확합니다. 물건의 지번을 알려주고 소유자의 자격 유지 여부, 낙찰 시 지위 양도 가능 여부, 다물권자 해당 가능성 등을 반드시 물어보세요.
Q3. 전 소유자가 체납한 관리비는 누가 부담하나요?
판례에 따르면 공용 관리비(엘리베이터 유지비, 공용 복도 청소비 등)는 낙찰자가 인수하는 것이 일반적입니다. 하지만 재개발 구역 내 장기 공가(빈집)의 경우 연체 이자가 상당히 클 수 있으므로 관리사무소를 방문하여 체납 금액 총액을 파악해두어야 합니다.
⚠️ 입찰 전 최종 체크리스트
공매는 경매와 달리 ‘인도명령 제도’가 없으므로, 명도 소송으로 이어질 가능성을 염두에 두고 점유 현황을 철저히 분석해야 합니다.